Exemption from tax on income from renting a residential apartment (right)
פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים(זכות)
https://www.kolzchut.org.il/he/%D7%A4%D7%98%D7%95%D7%A8_%D7%9E%D7%9E%D7%A1_%D7%A2%D7%9C_%D7%94%D7%9B%D7%A0%D7%A1%D7%94_%D7%9E%D7%94%D7%A9%D7%9B%D7%A8%D7%AA_%D7%93%D7%99%D7%A8%D7%94_%D7%9C%D7%9E%D7%92%D7%95%D7%A8%D7%99%D7%9D
An individual who rents out an apartment or apartments for living can receive a full tax exemption on his income from the rent in each month in which this income does not exceed NIS 5,654 in that month (as of 2024)
יחיד שמשכיר דירה או דירות למגורים יכול לקבל פטור מלא ממס על הכנסותיו משכר הדירה בכל חודש שבו הכנסות אלה אינן עולות על 5,654 ₪ באותו חודש (נכון ל-2024)
If his total income from rent in a certain month is higher than 5,654 NIS but lower than 11,308 NIS (as of 2024), an exemption can only be obtained for part of the amount according to the calculation detailed below
אם סך כל הכנסותיו משכר דירה בחודש מסוים גבוה מ-5,654 ₪ אך נמוך מ-11,308 ₪ (נכון ל- 2024), ניתן לקבל פטור רק על חלק מהסכום בהתאם לחישוב שמפורט בהמשך
Homeowners who are not entitled to the exemption or who do not exercise it, must pay income tax on their income in one of the ways established by law
בעלי דירה שאינם זכאים לפטור או שאינם מממשים אותו, חייבים לשלם מס הכנסה על הכנסותיהם באחד המסלולים שנקבעו בחוק
Those aged 65 and over who move to a nursing home and rent out their apartment are entitled to a special tax exemption on their rental income that does not exceed half of the amount they paid that year to the nursing home
בני 65 ומעלה שעוברים לבית אבות ומשכירים את דירתם זכאים לפטור ממס במסלול מיוחד על הכנסותיהם מהשכירות שלא עולות על מחצית הסכום ששילמו באותה שנה לבית האבות
For more information, see the Israel Tax Authority website
Guide for Tax Payments and Relief on Rental Income of Residential Apartments in Israel
This guide explains the three tax relief options available to a person renting a residential apartment in Israel. The landlord may choose any of the options for each apartment in his possession. Please note that when choosing more than one tax option, the total income of all residential apartments will be taken into account when calculating the exemption, as detailed below.
Topic:Income Tax
Secondary topic:Benefits, Exemptions and Tax Refunds
Target audience:Selling/buying/renting rights in real estate
Publish Date:31.01.2022
Updated date:19.02.2024
The Tax Exemption Option (Full or Partial)
The reduced 10% flat rate tax option
Tax charges according to tax brackets
The Tax Exemption Option (Full or Partial)
To your attention – link to the notification of the tax authority about the updated exemption ceiling amounts for the tax years 2015 to 2021.
The 1990 Income Tax Ordinance (Tax Exemption on Income from Residential Apartment Rental) sets several cumulative conditions for providing a tax exemption on rental income from residential apartments in Israel:
The apartment is intended for residential use only;
The apartment is not registered as a business asset or must not to be registered a such;
The apartment is rented to an individual or to an individual who is part of an organization, defined as such by the Director of the Tax authority who has published his decision about the organization, whose principal activity is to provide housing to eligible persons as determined by the Ministry of Construction and Housing, for the purposes of absorption, health or emergency, and rent the apartment for said purpose to a private individual, provided that its activity is not carried out on a commercial basis.
The apartment is used by the tenant for residential purposes only; the owner of the apartment has a declaration in writing stating this, or alternatively has a rental agreement clearly stating that the apartment is used by the tenant as a place of residence only.
The monthly rental income includes income from all residential apartments rented out by the owner of the apartment, his/her spouse living with him/her, or their child up to age of eighteen, whether the apartment is rented out as a place of residence or for commercial purposes (for example, a residential apartment rented to a lawyer).
Calculating the Exemption:
Full Exemption will apply if the total monthly rental income does not exceed the amount of 5,471 NIS in any month of 2023 (hereinafter the “Exemption Ceiling”), the total income will be exempt from tax as long as the above-mentioned conditions are met. The exempt ceiling for 2024 is 5,654 NIS.
Partial Exemption: When the monthly rental income is greater than the Exemption Ceiling (5,654 NIS in 2024) but does not exceed double this amount (11,308 NIS), the exemption is to be calculated in the following manner:
Subtract the Exemption Ceiling from the monthly rental income actually received, and the difference between them will be considered as the surplus amount.
Subtract the surplus amount from the Exemption Ceiling. The difference between them is the exempted amount.
Subtract the new exempted amount from rental monthly income from the residential apartment received. The difference is the amount on which tax is owed.
For Example:
The monthly rental income received is 6,000 NIS, meaning higher than the Exemption Ceiling, but lower than double the exemption ceiling amount.
Description
Amount
Residential apartment rental income received
Exemption Ceiling per month (for 2024)
Amount exceeding the ceiling
6,000 NIS
(5,654) NIS
346 NIS
Exemption Ceiling
Amount exceeding the ceiling
Exempted amount
5,654 NIS
(346) NIS
5,308 NIS
Residential apartment rental income received
Exempted amount
Taxable amount
6,000 NIS
(5,308 NIS)
692 NIS
The owner’s marginal tax rate will apply to the taxed amount, taking into consideration his total income. Regarding income from apartment rentals, the first tax bracket is 31%. For taxpayers who are sixty years old or older during the tax year, the first tax bracket is 10%.
The taxpayer is allowed to deduct from the taxed amount any expenses related to the rental income, such as: legal fees for preparing the rental contract, repairs paid throughout the tax year. The expenses deducted will remain at a ratio between the amount of rental income liable to tax and the total rental income earned.
A landlord who has chosen the total or partial exemption option will not be able to benefit from the provisions of the "Income Tax (Depreciation Rates for a Residential Rented Apartment) Regulations, 1989", but will be able to deduct the depreciation (a certain percentage of the cost of the apartment) from his income earned from renting the apartment that year, in accordance with the "Income Tax (Depreciation) Regulations, 1941".
If during the sale of the residential apartment for which the exemption option was chosen, capital gain tax is owed, the depreciation that could have been claimed against the exempted part of the income from rent, can be deducted from the value of the purchase.
In order to settle the tax payment in the event of a “partial exemption” the landlord will have to open a file with the Tax Assessment Office near his/her place of residence for the purpose of reporting property rental.
No Exemption: when the amount of monthly income from rent exceeds more than double the Exemption Ceiling (NIS 11,308 in 2024), there will be no exemption and the entire amount of monthly income from rent will be liable to tax. In this situation it will be possible to choose to be taxed either via the reduced 10% flat rate tax charge or via the tax brackets option (see below).
למידע נוסף ראו באתר רשות המסים בישראל
מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי)
לתשומת לבכם – קישור להודעת רשות המסים בדבר סכומי תקרת הפטור המעודכנים לשנות המס 2015 עד 2021.
בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן – 1990 נקבעו מספר תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל:
הדירה מיועדת לשמש למגורים בלבד.
הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום בספרי העסק.
הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד או הדירה מושכרת לשוכר שהוא חבר בני אדם שקבע לעניין זה מנהל רשות המסים בהודעה שפורסמה ברשומות, שעיקר פעילותו היא למטרות מתן דיור לזכאים שקבע, משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות או לסעד, כדי להשכירה למטרה כאמור ליחיד, ובלבד שפעילותו אינה למטרת רווח.
הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד, ברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך או לחילופין חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת את השוכר למגורים בלבד.
ההכנסה החודשית משכר הדירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו או של ילדיו עד גיל שמונה עשרה. בין אם הדירה מושכרת למטרת מגורים ובין אם למטרה עסקית (כגון: דירת מגורים המושכרת לעורך דין).
אופן חישוב הפטור
פטור מלא יחול אם: סכום ההכנסה החודשית משכר דירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של 5,471 ₪ בשנת 2023 (להלן: "תקרת הפטור"), יחול פטור מלא על הכנסה מהשכרת דירה למגורים העומדת בתנאים שצויינו לעיל. תקרת הפטור בשנת 2024 עומדת על סכום של 5,654 ₪.
פטור חלקי: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור (5,654 ₪ בשנת 2024) אולם אינו עולה על כפל תקרה זו (11,308 ₪), יש לחשב את הפטור באופן הבא:
יש להפחית את סכום תקרת הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה שהתקבלה בפועל, ההפרש ביניהם יחשב כסכום עודף על התקרה.
את הסכום העודף על התקרה יש להפחית מסכום תקרת הפטור. ההפרש המתקבל הוא סכום הפטור החדש.
את סכום הפטור החדש מפחיתים מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל. ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס.
לדוגמה:
סכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל הינו 6,000 ₪, כלומר גבוה מתקרת הפטור אך נמוך מכפל התקרה.
תיאור
סכום
סכום ההכנסה משכר דירה למגורים בפועל
תקרת הפטור לחודש (לשנת 2024)
סכום העודף על התקרה
6,000 ₪
(5,654) ₪
346 ₪
תקרת הפטור
סכום העודף על התקרה
הסכום הפטור
5,654 ₪
(346) ₪
5,308 ₪
סכום ההכנסה משכר דירה למגורים בפועל
הסכום הפטור
הסכום החייב במס
6,000 ₪
(5,308) ₪
692 ₪
על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. לגבי הכנסות משכר דירה. מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.
כנגד הסכום החייב בשיעור מס שולי רשאי המשכיר לנכות הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה כגון: שכר טרחת עורך דין שערך את חוזה השכירות ותיקונים שוטפים ששולמו בשנת המס. ההוצאות יותרו כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר הדירה, לבין סך ההכנסה משכר הדירה.
משכיר יחיד שבחר במסלול הפטור המלא או החלקי לא יוכל ליהנות מהוראות "תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט - 1989", אך יוכל לנכות פחת (שיעור מסוים מעלות הדירה) מהכנסתו מהשכרת הדירה באותה שנה בהתאם ל"תקנות מס הכנסה (פחת), 1941".
אם בעת מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול הפטור, יחול חיוב במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה הפטורה/החייבת משכר דירה.
על מנת להסדיר את תשלום המס במקרה של "פטור חלקי", חלה חובת הגשת דוח ויש לפתוח תיק המיועד לדיווח על השכרת נכסים במשרד השומה הקרוב לאזור מגוריכם.
היעדר פטור: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור (11,308 ₪ לשנת 2024), לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס. במקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% או במסלול מדרגות המס (ראה להלן).